Die Immobilie vom Bauträger

Auf dieser Seite stellen wir Ihnen zukünftig eine Schritt für Schritt Anleitung rund um den Wohnungskauf zur Verfügung.

Wir werden Themen rund um die
– Planung und den Bau
– den Kaufprozess,
– die Finanzierung
– und die Bewirtschaftung einer Immobilie zusammenstellen.

Auf was ist zu achten? Wie viel Eigenkapital benötige ich? Welche Fördermöglichkeiten gibt es? All das und viel mehr…

Die Immobilie vom Bauträger – Die Vertragsgestaltung und Bestandteile

Der folgende Ratgeber informiert über Verträge zum Erwerb neuen
Wohnraums von gewerblichen Unternehmern. Es soll typische Ri-
siken derartiger Verträge aufzeigen und Möglichkeiten darstellen,
solche Risiken durch ausgewogene Vertragsgestaltung zu vermin-
dern. Es lassen sich jedoch nicht alle Risiken durch Vertragsgestal-
tung ausschalten; Bonität und Zuverlässigkeit der Vertragspartner
sind daneben von entscheidender Bedeutung.

Er wurde in Anlehnung an die Broschüre „Die Immobilie vom Bauträger“ erstellt, herausgegeben vom Bayerischen Notarverein e.V.. Den Link zum Originaldokument finden Sie am Ende dieser Seite.

Wichtige Gesetze

Auf dieser Seite stellen wir Ihnen zukünftig eine Schritt für Schritt Anleitung rund um den Wohnungskauf zur Verfügung.

Wir werden Themen rund um die Planung und den Bau, den Kaufprozess, die Finanzierung und die Bewirtschaftung einer Immobilie zusammenstellen.

Der Gesetzgeber hat die Interessen desjenigen, der vom Bauträger erwirbt, insbesondere durch folgende Vorschriften geschützt, auf die verschiedentlich verwiesen wird:

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB)1 enthält nicht nur Vorschriften zu (Grundstücks-)Kaufvertrag und (Bau-)Werkvertrag (etwa zu Sachmängeln oder zur Kaufpreiszahlung) (§§ 433, 631 ff. BGB), sondern regelt auch, welche Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) und in Verbraucherverträgen (d.h. beim Erwerb durch einen Privatmann von einem gewerblichen Bauträger) unwirksam sind (§§ 305 ff., 310 BGB)

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und die darauf verweisende „Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen“ bezwecken, den Erwerber vor dem Verlust seiner dem
Bauträger zur Verfügung gestellten Vermögenswerte zu sichern. Kernstück der MaBV sind die §§ 3 und 7, die dem Bauträger untersagen, Voraus- oder Abschlagszahlungen des Erwerbers entgegenzunehmen, bevor bestimmte Sicherungen vorliegen (vgl. Teil A. „Fälligkeit des Kaufpreises: Grundvoraussetzungen“ und „Fälligkeit des Kaufpreises: Baufortschritt“)

Die Beurkundungspflicht nach § 311 b Abs. 1 BGB dient u. a. dem Zweck, die Einhaltung der soeben genannten und anderer Käuferschutzvorschriften sicherzustellen. Beurkundungspflichtig sind alle Verträge, mit denen sich jemand zum Erwerb oder zur Veräußerung von Grundbesitz verpflichtet sowie alle damit im Zusammenhang stehenden Vereinbarungen (z.B. Mietgarantien). Die Beurkundungspflicht erstreckt sich insbesondere auf Sonderwünsche, die bei Vertragsschluss bereits feststehen. Werden Vertragsteile nicht beurkundet, ist der gesamte Vertrag unwirksam, dann schützt auch die Vormerkung den Erwerber nicht.

Aufgaben des Notars

  1. Belehrung und faire Vertragsgestaltung
    Aufgabe des Notars bei der Beurkundung ist insbesondere die Klärung des Sachverhalts, die Beratung über Gestaltungsmöglichkeiten und die Belehrung über die rechtliche Tragweite des Geschäftes (§ 17 BeurkG) Der Notar ist verpflichtet, eine faire und ausgewogene Vertragsgestaltung vorzuschlagen. Der Notar kann diese verbraucherschützende Funktion nur erfüllen und auf eine sachgerechte Vertragsgestaltung hinwirken, wenn ihm die Beteiligten den Sachverhalt vollständig vortragen. Insbesondere müssen die Beteiligten dem Notar mitteilen, falls Sonderwünsche abweichend von der Baubeschreibung vereinbart wurden oder falls der Erwerber (entgegen der MaBV) bereits eine Anzahlung geleistet hat.
  2. Eigene Erkundigungen des Erwerbers
    Technische, wirtschaftliche und finanzielle Fragen prüft der Notar als rechtlicher Berater nicht, insbesondere nicht, ob das Objekt nach Lage, Art und Ausstattung den Vorstellungen des Erwerbers entspricht und ob der Preis angemessen ist. Der Erwerber sollte daher Pläne, Baubeschreibung und das Bauwerk – soweit bereits
    erstellt – genau prüfen!
    Weiterhin sind dem Erwerber folgende Erkundigungen vor Vertragsschluss zu empfehlen:
    ■ Wurde für das Bauvorhaben eine erforderliche Baugenehmigung erteilt (abzuklären bei der Baugenehmigungsbehörde des Landkreises oder der kreisfreien Gemeinde)?
    ■ Bestehen Rückstände an Erschließungsbeiträgen (bei der Gemeinde)?
    ■ Kann der Bauträger einen Energieausweis nach dem Energieeinspargesetz (EnEG) vorlegen?
    ■ Ggf. bestehen schädliche Bodenveränderungen, die im Altlastenverzeichnis eingetragen sind (Landkreis oder kreisfreie Gemeinde)?
  3. Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung
    Erwirbt ein Verbraucher von einem gewerblichen Bauträger, so muss der Erwerber den beabsichtigten Text (= Entwurf ) des Vertrages mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2 a BeurkG). Dies gilt grundsätzlich auch für die Baubeschreibung und bei Eigentumswohnungen für die Teilungserklärung (mit Gemeinschaftsordnung). Die Zwei-Wochen-Frist soll dem Erwerber insbesondere ermöglichen, technische Fragen (etwa hinsichtlich der Bauausführung), finanzielle Fragen (Bankfinanzierung) und ggf. steuerliche Fragen vorab zu klären. Auch kann sich der Erwerber überlegen, was er den Notar zum Vertragsinhalt fragen will. Selbstverständlich steht der Notar auch vor der Beurkundung für Fragen zum Entwurf zur Verfügung.
  4. Persönliche Anwesenheit des Erwerbers
    Ist der Erwerber Verbraucher, darf der Vertrag grundsätzlich nur bei seiner persönlichen Anwesenheit beurkundet werden (§ 17 Abs. 2 a BeurkG). Nur so kann der Notar ihn belehren und seine Fragen beantworten. Ist der Erwerber ausnahmsweise verhindert, kann er sich durch eine Vertrauensperson (z.B. durch seinen Ehegatten) vertreten lassen. Der Erwerber sollte darauf bestehen, dass er bei der Beurkundung mit einem verantwortlichen Vertreter des Bauträgers zusammentrifft. Denn nur so können beide Teile über den Inhalt des Vertrages und über mögliche Änderungen oder Ergänzungen unter gleichzeitiger Beratung durch den Notar verhandeln. Von einer Aufspaltung in Angebot und Annahme ist daher ebenso abzuraten wie von einem Vertragsschluss vorbehaltlich Genehmigung. Soweit die Aufspaltung aus sachlichen Gründen gerechtfertigt ist, soll das Angebot vom Verbraucher ausgehen. Dabei darf die Bindungsfrist des Angebotes nicht unangemessen lang sein.

Errichtung des Bauwerks

  1. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
    Bei Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen) regelt die Teilungserklärung, welcher Miteigentumsanteil am Grundstück und welche Räume als Sondereigentum zum jeweiligen Wohnungseigentum gehören. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, etwa die Beschlussfassung im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung oder die Einräumung von Sondernutzungsrechten für einzelne Wohnungseigentümer (etwa an Gartenflächen oder an Kfz-Stellplätzen).
    Deshalb sollte der Erwerber vor dem Kauf auch die Gemeinschaftsordnung genau durchlesen und ggf. den Notar zu ihrem Inhalt befragen
  2. Baubeschreibung
    Die vom Bauträger geschuldete Bauleistung wird vor allem durch Baubeschreibung und Baupläne festgelegt. Sie bestimmen Größe, Zuschnitt und Ausstattung der verkauften Immobilie. Die Baubeschreibung muss beurkundet werden, auch wenn der Bauträger die nach der Baubeschreibung geschuldete Leistung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits ausgeführt hat. Dies kann auch durch Verweisung auf eine andere notarielle Urkunde geschehen. Aus der Teilungserklärung, der Baubeschreibung oder aus dem Vertrag selbst sollten sich auch die Wohnfläche und deren Berechnungsgrundlage ergeben. Abweichungen und Ergänzungen gegenüber der Baubeschreibung sind in den beurkundeten Vertrag aufzunehmen, ebenso Angaben des Bauträgers über Abweichungen zwischen verwendeten Prospekten und Baubeschreibung bzw. Bauausführung.
    Der Bauträger darf sich Änderungen in der Bauausführung nur insoweit vorbehalten, als hierfür ein triftiger Grund besteht und sie dem Erwerber unter Berücksichtigung der Interessen des Bauträgers zugemutet werden können (§ 308 Nr. 4 BGB). Davon zu unterscheiden ist eine dem Bauträger erteilte Vollmacht zu Änderungen der Teilungserklärung, die den Miteigentumsanteil, das Sondereigentum und Sondernutzungsrechte des Erwerbers nicht unmittelbar berühren.
  3. Fertigstellung
    Bauträgerverträge sollen einen kalendermäßig bestimmten Fertigstellungstermin enthalten, wobei zwischen bezugsfertiger Herstellung und vollständiger Fertigstellung differenziert werden kann. Bei Terminüberschreitungen können dem Erwerber Schadensersatzansprüche zustehen. Für die rechtzeitige Herstellung des Werkes hat der Bauträger eine Sicherheit von 5 % des Vergütungsanspruchs zu leisten (vgl. Teil A. „Fälligkeit des Kaufpreises: Fertigstellungssicherheit“). Im Vertrag kann auch eine Vertragsstrafe oder eine Entschädigung für den Nutzungsausfall vereinbart werden. Der Vertrag kann allerdings nicht verhindern, dass das Werk, z. B. wegen Insolvenz des Bauträgers, nicht oder nicht rechtzeitig hergestellt wird.
  4. Sonderwünsche
    Stehen bei der Beurkundung Sonderwünsche des Erwerbers über eine von der Baubeschreibung abweichende Bauausführung schon fest, so müssen die Sonderwünsche beurkundet werden. Andernfalls ist möglicherweise der gesamte Bauträgervertrag unwirksam.

Fälligkeit des Kaufpreises – Grundvoraussetzungen

  1. Grundsatz
    Zahlungen des Erwerbers (auch Anzahlungen) dürfen nach § 3 Abs. 1 MaBV frühestens geleistet werden, wenn
    ■ der Vertrag notariell beurkundet ist,
    ■ zum Vertrag etwa notwendige Genehmigungen erteilt sind,
    ■ der Anspruch des Erwerbers auf Übertragung des Eigentums am Vertragsobjekt durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung gesichert ist
    ■ die Lastenfreistellung von bestehenden dinglichen Belastungen gesichert ist
    ■ die Baugenehmigung erteilt ist oder – wenn eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist – nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf und
    ■ kein Rücktrittsrecht des Bauträgers (mehr) besteht
    Zur Höhe der einzelnen Abschlagszahlungen (Raten) siehe nachfolgend „Fälligkeit des Kaufpreises: Baufortschritt“. Nimmt der Bauträger Zahlungen des Erwerbers entgegen, bevor diese Grundvoraussetzungen vorliegen oder die über die zulässigen Raten hinausgehen, so begeht er eine Ordnungswidrigkeit. Außerdem muss er die erhaltenen Zahlungen zurückerstatten.
  2. Auflassungsvormerkung
    ■ Sicheren Schutz für die Eigentumsübertragung bietet nur die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Bei Eigentumswohnungen muss die Teilungserklärung im Grundbuch vollzogen und die Vormerkung am einzelnen Wohnungseigentum eingetragen sein.
    ■ Ist der Bauträger selbst noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, so gewähren die Abtretung des Übereignungsanspruchs des Bauträgers und der Vermerk der Abtretung bei der Auflassungsvormerkung des Bauträgers im Grundbuch dem Erwerber keine ausreichende Sicherheit.
    ■ Die Bestätigung des Notars über die Vorlage des Antrags auf Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt kann die Eintragung der Auflassungsvormerkung nicht ersetzen.
  3. Sicherung der Lastenfreistellung
    Die Vormerkung sichert nur gegen nachrangige (d. h. später eingetragene) Belastungen des Grundstücks. In der Regel ist das Kaufobjekt aber bereits mit einer Grundschuld belastet, die der Bauträger zu seiner Finanzierung benötigt („Globalgrundschuld“). Daher muss auch die Lastenfreistellung von bestehen den Belastungen gesichert sein.
    Typischerweise geschieht dies, indem die Bank (Kreditinstitut), die den Bauträger finanziert, dem Erwerber ein Freigabeversprechen erteilt, in dem sich die Bank zur Freistellung des Vertragsobjekts von ihrem Grundpfandrecht verpflichtet. Als Bedingung der Freigabe verlangt die Bank meist, dass der Kaufpreis direkt an sie auf ein bestimmtes Konto gezahlt wird; nur bei Zahlung auf dieses Konto muss die Bank ihre Grundschuld löschen. Die MaBV schreibt den Inhalt des Freigabeversprechens genau vor.
    Insbesondere muss das Freigabeversprechen auch für den Fall gelten, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird; für diesen Fall kann sich die Bank aber auch die Rückzahlung der geleisteten Zahlungen vorbehalten; allerdings muss sie nie mehr als den anteiligen Wert des Vertragsobjektes zurückzahlen.
    Trotz des Freigabeversprechens können dem Erwerber bei Insolvenz des Bauträgers vor Fertigstellung erhebliche Schäden entstehen. Denn in der Regel reicht der vom Erwerber noch nicht geleistete Restkaufpreis nicht aus, um das Bauvorhaben zu vollenden. Außerdem kann der Erwerber bei einer Rückerstattung seiner Zahlungen verpflichtet sein, seiner eigenen Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für eine vorzeitige Beendigung des Darlehensvertrages zu bezahlen.
  4. Bebaubarkeit
    Zur Bebauung eines Grundstücks ist häufig eine Baugenehmigung erforderlich. Wenn jedoch eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgeschrieben ist, genügt das Vorliegen einer Bestätigung der zuständigen Behörde, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf. Sehen die landesrechtlichen Bestimmungen eine derartige Bestätigung nicht vor, so genügt eine entsprechende Bestätigung des Bauträgers. In diesem Fall sind Zahlungen erst einen Monat nach Eingang der Bestätigung des Bauträgers beim Erwerber zulässig, damit dieser die Richtigkeit der Bestätigung nachprüfen kann.

Fälligkeit des Kaufpreises – Baufortschritt

  1. Abschlagszahlungen
    Stets ist darauf zu achten, dass den Zahlungen jeweils ein entsprechender Grundstücks- und Bauwert gegenübersteht. Bei Zweifeln kann sich der Erwerber bei einem technischen Fachmann informieren. Durch die Zahlung nach Baufortschritt ist das Fertigstellungsrisiko, das der Erwerber jedes erst zu errichtenden Gebäudes trägt, zwar nicht ausgeschlossen, aber doch vermindert.
  2. Sieben Raten nach MaBV
    Zahlungen dürfen nicht vor Vorliegen der Voraussetzungen gemäß Abschnitt „Fälligkeit des Kaufpreises:
    Grundvoraussetzungen“ fällig werden. Die MaBV sieht dann eine Ratenzahlung entsprechend dem Bauablauf mit bis zu sieben Raten (Abschlagszahlungen) vor (§ 3 Abs. 2 MaBV). Die Raten können aus folgenden Teilbeträgen – bezogen auf die volle Vertragssumme unter Einbeziehung von Sonderwünschen – zusammengesetzt werden:
    30,0 % nach Beginn der Erdarbeiten
    28,0 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
    5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
    2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
    2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
    2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen
    7,0 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
    4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
    2,1 % für den Estrich
    2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
    8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
    2,1 % für die Fassadenarbeiten
    3,5 % nach vollständiger Fertigstellung
    Die Zusammensetzung dieser Raten sollte vorab im notariellen Vertrag festgelegt werden. Sofern einzelne dieser Leistungen („Gewerke“) nicht anfallen (etwa beim Eigenausbau), ist der jeweilige Prozentsatz anteilig auf die übrigen Raten zu verteilen. Eine Unterteilung einzelner Raten ist unzulässig

Fälligkeit des Kaufpreises – Bürgschftssicherung

  1. Grundvoraussetzungen
    Anstelle der Sicherheiten nach vorstehendem Abschnitt „Fälligkeit des Kaufpreises: Grundvoraussetzungen“ Ziff. 1 – 4 können Zahlungen des Käufers auch dadurch gesichert werden, dass der Bauträger dem Käufer die selbstschuldnerische Bürgschaft einer Bank, Sparkasse oder Versicherung aushändigt, in welcher der Bürge für alle etwaigen Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte einsteht (§ 7 MaBV).
    Gesichert werden müssen sämtliche Zahlungen, die der Erwerber geleistet hat. Es reicht daher nicht aus, wenn dem Erwerber nur hinsichtlich eines Teils der von ihm bezahlten Beträge eine Bürgschaft gestellt wird. Daher ist eine auf die letzte(n) Rate(n) beschränkte Bürgschaft unzureichend. Unzureichend ist auch eine Bürgschaft, die sich mit dem Baufortschritt reduziert.
  2. Zahlung nach Baufortschritt
    Zahlungen zu späteren als den in Abschnitt „Fälligkeit des Kaufpreises: Baufortschritt“ genannten Zeitpunkten können stets vereinbart werden. Abschlagszahlungen zu früheren Zeitpunkten können jedenfalls dann vereinbart werden, wenn dem Erwerber eine Bürgschaft ausgehändigt wird, die den in vorstehender Ziff. 1. genannten Anforderungen entspricht, und wenn die Zahlungen den Wert der erbrachten Leistungen nicht übersteigen.

Fälligkeit des Kaufpreises – Fertigstellungssicherheit

  1. Der Bauträger hat in jedem Fall eine Sicherheit in Höhe von 5 % des gesamten Vergütungsanspruchs für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel zu leisten. Dabei hat er die Wahl, ob er eine Bürgschaft über diesen Betrag stellt (sog. Vertragserfüllungsbürgschaft) oder die erste Rate entsprechend angepasst wird, der Erwerber also zunächst weniger zahlt. In diesem Fall beträgt die erste Rate nur 25 %, beim Erbbaurecht 15 %.

Finanzierung des Kaufpreises

  1. Rechtzeitig Finanzierung abklären!
    Bereits vor der Beurkundung des Bauträgervertrages sollte der Erwerber mit seiner Bank die Finanzierung geklärt haben. Dann kann die Finanzierungsgrundschuld unmittelbar nach dem Abschluss des Bauträgervertrages beurkundet werden (was auch Grundbuchgebühren sparen kann). In jedem Falle sollte der Erwerber darauf achten, dass die Fälligkeit des Kaufpreises und der Auszahlungszeitpunkt der Darlehensbeträge aufeinander abgestimmt sind.
  2. Finanzierungsvollmacht
    Der Bauträgervertrag wird vom Notar so gestaltet, dass die Finanzierung des Kaufpreises durch Darlehen in banküblicher Weise möglich ist. Dazu gehört die Verpflichtung des Bauträgers, bei der Bestellung von Grundschulden mitzuwirken und im Falle der Bürgschaftssicherung für eine Gestaltung der Bürgschaft zu sorgen, die dem Erwerber eine Finanzierung ermöglicht. Will der Bauträger – wie in der Regel – bei der Bestellung der Finanzierungsgrundpfandrechte nicht persönlich mitwirken, so kann er den Erwerber zur Abgabe der entsprechenden Erklärungen bevollmächtigen (Finanzierungsvollmacht). Der Erwerber als Betroffener muss an der Beurkundung grundsätzlich selbst teilnehmen oder sich von einer Vertrauensperson vertreten lassen (§ 17 Abs. 2 a BeurkG). Die Vertretung des Erwerbers durch den Bauträger oder Angestellte des Notars ist grundsätzlich unzulässig.
  3. Erwerb unvermessener Teilflächen
    Beim Erwerb von noch nicht vermessenen Teilflächen besteht die Gefahr, dass der Erwerber zur Zahlung von Kaufpreisteilen an den Veräußerer verpflichtet ist, ohne dass deren Finanzierung über Darlehen durch Eintragung entsprechender Grundpfandrechte am Kaufobjekt gesichert werden kann. Hier bieten sich Gestaltungsmöglichkeiten an wie die Bürgschaft (siehe Teil A. „Fälligkeit des Kaufpreises: Bürgschaftssicherung“), eine Fälligkeit des Kaufpreises erst nach Vollzug der Grundstücksteilung oder – nach Abstimmung mit dem Kreditinstitut des Erwerbers – eine Verpfändung des Eigentumsverschaffungsanspruches des Erwerbers.
  4. Öffentliche Wohnraumförderung
    Soweit der Erwerber öffentliche Mittel für den Erwerb einsetzen will, sind die Bekanntmachungen des jeweiligen Bundeslandes über die Mindestanforderungen an Verträge als Voraussetzung der öffentlichen Förderung des Kaufs von Kaufeigenheimen und Kaufeigentumswohnungen zu beachten. Sind die öffentlichen Mittel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht bewilligt, kann es erforderlich sein, in den Vertrag ein Rücktrittsrecht für den Erwerber aufzunehmen. Die erforderlichen Bewilligungsbedingungen sollte der Erwerber unbedingt vorab mit der Bewilligungsbehörde abklären. Sonst kann die Förderung versagt werden

Sachmängel

  1. Mangel
    Die Rechte des Erwerbers bei Baumängeln neu errichteter Bauwerke richten sich nach dem Werkvertragsrecht des BGB (§§ 633 ff. BGB), für Sachmängel des Grundstücks nach Kaufvertragsrecht (§§ 434 ff. BGB). Die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B) kann im Bauträgervertrag nicht vereinbart werden. Ein Mangel des Bauwerks liegt vor, wenn es von der Baubeschreibung abweicht oder wenn es nicht den anerkannten Regeln der Baukunst oder dem Stand der Technik entspricht. Üblicher Verschleiß ist kein Mangel
  2. Abnahme
    Die Abnahme ist die Billigung des Werkes als im Wesentlichen vertragsgemäße Leistung (§ 640 BGB). Sie erfolgt regelmäßig bei einer gemeinsamen Besichtigung des Vertragsobjektes durch den Erwerber und den Bauträger. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung muss nicht nur die Wohnung selbst (Sondereigentum), sondern auch das Gemeinschaftseigentum (z. B. Treppenhaus, Gemeinschaftsräume, Außenwände, Dach) abgenommen werden; hierfür können zwei getrennte Abnahmen vorgesehen werden.
    Bei der Abnahme muss sich der Erwerber seine Rechte wegen ihm bekannter Mängel vorbehalten; sonst verliert er die Mängelrechte (mit Ausnahme des Anspruchs auf Schadensersatz).
  3. Minderung, Rücktritt, Schadensersatz und Aufwendungsersatz
    Sind Grundstück oder Bauwerk mangelhaft, kann der Erwerber zunächst Nacherfüllung (Nachbesserung, d. h. Beseitigung des Mangels) verlangen und bei deren Fehlschlagen nach seiner Wahl entweder den Kaufpreis mindern oder – wenn der Mangel erheblich ist – vom Vertrag zurücktreten. Bei Verschulden des Bauträgers kann er auch Schadensersatz fordern. Bei Werkmängeln kann er stattdessen wahlweise den Ersatz der zur Beseitigung erforderlichen Aufwendungen verlangen.
    Beim Kauf neu hergestellter oder erst noch zu errichtender Immobilienobjekte kann das Recht des Erwerbers auf Minderung (Herabsetzung des Kaufpreises) und Rücktritt nicht vertraglich eingeschränkt werden (§ 309 Nr. 8 b) bb) BGB). Unwirksam ist auch eine Vereinbarung, durch die der Erwerber wegen Sachmängeln auf die Bauhandwerker, Lieferanten, Architekten usw. verwiesen wird und der Bauträger seine eigene Haftung vollständig ausschließt oder von der vorherigen Geltendmachung gegenüber den anderen Baubeteiligten abhängig macht. Der Bauträger muss somit stets selbst die Gewährleistung für Sachmängel übernehmen, auch wenn er im Vertrag zusätzlich seine Ansprüche gegen die Bauhandwerker an den Erwerber abtreten kann – z. B. für den Fall seiner Insolvenz.
    Rechte wegen Mängeln des Grundstücks, insbesondere sogenannter Altlasten, kann der Bauträger nicht ausschließen, soweit sie das Bauwerk oder seine Benutzbarkeit beeinträchtigen.
  4. Verjährung
    Die gesetzliche Verjährungsfrist für Rechte wegen Mängeln an Bauwerken beträgt 5 Jahre ab der Abnahme (siehe Abschnitt „Sachmängel“, Ziff. 2.). Sie kann nicht abgekürzt werden (§ 309 Nr. 8 b) ff) BGB).
  5. Zurückbehaltungsrecht und Bürgschaft
    Werden Mängel erkennbar, bevor der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, so hat der Erwerber das Recht, einen angemessenen Teil seiner Zahlungen bis zur Mängelbeseitigung zurückzubehalten (doppelte Mängelbeseitigungskosten für bei der Abnahme festgestellte Mängel). Solche Zurückbehaltungsrechte können nach § 309 Nr. 2 b) BGB nicht eingeschränkt werden. Hat der Bauträger eine Bürgschaft nach § 7 MaBV gestellt (siehe oben Abschnitt „Fälligkeit des Kaufpreises: Bürgschaftssicherung“), so sichert die Bürgschaft grundsätzlich auch Zahlungsansprüche wegen Sachmängeln, sofern der Erwerber die Mängel spätestens bei der Abnahme geltend macht.
  6. Kein vorschneller Rücktritt!
    Vorsicht vor einer vorschnellen Rücktrittserklärung wegen Mängeln: Dadurch verliert der Erwerber seinen Vormerkungsschutz und seinen Freistellungsanspruch gegen die Bank. Ihm verbleibt nur ein Rückzahlungsanspruch gegen den Bauträger; dieser ist nicht gesichert und im Falle einer Insolvenz des Bauträgers wertlos.

Erschließungskosten

  1. Nach der vertraglichen Regelung trägt der Bauträger im Regelfall alle Kosten der Ersterschließung, für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen u. ä. Erschließungsbeiträge sind unter anderem die Kosten für öffentliche Straßen, Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen. Die Kosten für den Anschluss des Gebäudes an die Ver- und Entsorgungsleitungen gehören hingegen zu den Baukosten und sind ebenfalls grundsätzlich im Kaufpreis enthalten.
    Die Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch (BauGB) und die Beiträge nach den Kommunalabgabengesetzen ruhen als öffentliche Last auf dem Grundstück. Das bedeutet, dass der Erwerber der Gemeinde für rückständige Erschließungsbeiträge und Kommunalabgaben für die Immobilie haftet, nachdem er Eigentümer geworden ist, wenn der Bauträger seiner Verpflichtung zur Zahlung dieser Beiträge nicht nachgekommen ist. Der Erwerber sollte daher vor der Beurkundung durch Rückfrage bei der Gemeinde klären, ob sämtliche Erschließungsanlagen bereits abgerechnet und die Erschließungskosten durch den Bauträger gezahlt wurden. Sofern dies nicht der Fall ist und die Übernahme der Kosten für die Ersterschließung zum Leistungsumfang des Bauträgers gehört, hat dieser dafür Sorge zu tragen, dass der Erwerber nicht für diese Kosten in Anspruch genommen wird.

Auflassung/Rücktrittsrecht/Sonstiges

  1. Vollmacht zur Löschung der Auflassungsvormerkung
    Dem Bauträger darf keine Vollmacht gegeben werden, das zentrale Sicherungsmittel des Käufers, die Auflassungsvormerkung, zu löschen, auch nicht für den Fall des Rücktritts vom Vertrag.
  2. Abbuchungsermächtigung
    Eine dem Bauträger gegebene Vollmacht zur Verfügung über Kon￾ten des Käufers ist unzulässig.
  3. Zwangsvollstreckungsunterwerfung
    Eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Erwerbers wegen seiner Zahlungsverpflichtung ist nach der Rechtsprechung grundsätzlich unzulässig
  4. Rücktrittsrecht des Bauträgers
    Rücktrittsrechte des Bauträgers können nur bei einem sachlich gerechtfertigten Grund vereinbart werden (§ 308 Nr. 3 BGB). Das Rücktrittsrecht muss erloschen sein, bevor Zahlungen des Erwerbers fällig werden (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MaBV)
  5. Auflassung
    Die Auflassung ist die Erklärung, dass das Grundstückseigentum vom Verkäufer auf den Erwerber übertragen wird. Das Eigentum geht dann mit der Eintragung der Auflassung im Grundbuch auf den Erwerber über (§§ 873, 925 BGB). Der Bauträger muss die Auflassung Zug um Zug gegen Zahlung des geschuldeten Kaufpreises erklären.

Fälligkeiten

  1. Fälligkeit des Grundstückskaufpreises
    Voraussetzung für die Fälligkeit des Grundstückskaufpreises sollte zunächst sein, dass der lastenfreie Eigentumsübergang gesichert ist (vgl. hierzu Teil A. „Fälligkeit des Kaufpreises: Grundvoraussetzungen“ Ziff. 1. bis 3.). Daneben sollte aber auch die Baugenehmigung erteilt oder die Bebaubarkeit auf andere Weise (Teil A. „Fälligkeit des Kaufpreises: Grundvoraussetzungen“ Ziff. 4.) gesichert sein. Sonst trägt der Erwerber das Risiko, trotz Zahlung des Kaufpreises das beabsichtigte Gebäude nicht errichten zu können und das nicht in der geplanten Weise bebaubare Grundstück behalten zu müssen.
  2. Fälligkeit des Gebäudepreises
    Die Gegenleistung für das Gebäude darf nur nachträglich, d. h. für bereits erbrachte Bauleistungen fällig werden (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB i.V. m. § 641 BGB). Ratenzahlungen dürfen den Wert der Teilleistungen des Bauträgers nicht übersteigen. Als Anhaltspunkt kann § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV dienen, der im Bauträgervertrag für den auf die Bauleistung entfallenden Kaufpreisteil die Zahlung in sechs Raten vorsieht (Teil A. „Fälligkeit des Kaufpreises: Baufortschritt“). Insoweit ist auch eine Fertigstellungssicherheit (Teil A. „Fälligkeit des Kaufpreises: Fertigstellungssicherheit“) zu leisten. Die Gegenleistung für das Gebäude sollte auf keinen Fall – auch nicht teilweise – fällig werden, solange nicht der Grundstückskaufpreisfällig ist, also der lastenfreie Eigentumsübergang und die Bebaubarkeit gesichert sind (Teil A. „Fälligkeit des Kaufpreises: Grundvoraussetzungen“). Andernfalls riskiert der Erwerber, ungesicherte Vorleistungen für einen Bau auf fremdem Grund und Boden zu erbringen.

https://www.notare.bayern.de/media/1skngbkq/infobroschuere_7_bautraegermerkblatt_v1.pdf